materiały partnera
Obciążenie hipoteczne nie stanowi przeszkody prawnej w zbyciu nieruchomości — hipoteka obciąża rzecz, a nie właściciela, i przechodzi wraz z nią na nabywcę. W praktyce jednak żaden kupujący nie zgodzi się na nabycie nieruchomości z hipoteką zabezpieczającą cudzy kredyt, dlatego standardowym rozwiązaniem jest spłata zobowiązania z ceny sprzedaży. Bank wydaje na wniosek kredytobiorcy promesę, czyli dokument określający kwotę niezbędną do całkowitej spłaty kredytu oraz zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po jej otrzymaniu.
Typowy schemat wygląda następująco: kredytobiorca uzyskuje z banku promesę i zaświadczenie o wysokości zadłużenia, następnie w umowie sprzedaży strony ustalają, że część ceny odpowiadająca zadłużeniu zostanie przelana bezpośrednio na rachunek techniczny wskazany przez bank, a pozostała część na rachunek sprzedającego. Po zaksięgowaniu wpłaty bank wydaje oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki, na podstawie którego składa się wniosek wieczystoksięgowy. Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.
Kancelaria prowadzi sprawy frankowe również dla osób, które sprzedały już nieruchomość i spłaciły kredyt ze środków uzyskanych z transakcji.
To zagadnienie budzi najwięcej nieporozumień. Ocena ważności umowy kredytu dokonywana jest według stanu z chwili jej zawarcia. Fakt, że kredytobiorca następnie sprzedał nieruchomość i spłacił zobowiązanie, nie czyni niedozwolonych postanowień skutecznymi. Osoba, która spłaciła kredyt ze środków ze sprzedaży, świadczyła na podstawie nieważnej umowy — a świadczenie nienależne podlega zwrotowi. Roszczenie obejmuje wszystkie wpłacone raty, prowizje, składki ubezpieczeniowe oraz kwotę przekazaną bankowi tytułem całkowitej spłaty, przy jednoczesnym rozliczeniu otrzymanego kapitału.
Jeżeli sprzedaż nie jest pilna, warto rozważyć kolejność. Stwierdzenie nieważności umowy prowadzi do wykreślenia hipoteki bez konieczności spłacania bankowi kwoty wynikającej z przeliczenia salda po bieżącym kursie — a to bywa różnicą rzędu kilkuset tysięcy złotych. Nieruchomość wolna od obciążeń sprzedaje się przy tym łatwiej i bez udziału banku w rozliczeniu. Z drugiej strony postępowanie sądowe trwa od kilku do kilkudziesięciu miesięcy, co nie zawsze da się pogodzić z planami życiowymi. Wybór zależy od pilności sprzedaży i od tego, jak wygląda relacja między saldem zadłużenia a wartością nieruchomości.
Zbycie nieruchomości w trakcie procesu przeciwko bankowi jest dopuszczalne i nie powoduje umorzenia postępowania. Roszczenie o zwrot świadczeń przysługuje bowiem osobie, która je spełniła, niezależnie od tego, kto jest aktualnie właścicielem nieruchomości. Zmienia się natomiast zakres żądania — po całkowitej spłacie kredytu odpada element dotyczący ustalenia nieważności na przyszłość, a pozostaje roszczenie o zapłatę. Sprzedaż w toku sprawy warto skonsultować z pełnomocnikiem, aby odpowiednio zmodyfikować żądanie pozwu.
Osoby sprzedające nieruchomość powinny zachować komplet dokumentacji kredytowej — umowę, regulamin, aneksy, zaświadczenie o historii spłat, promesę oraz potwierdzenie całkowitej spłaty. Dokumenty te będą niezbędne przy ewentualnym dochodzeniu roszczeń, a odtworzenie ich po latach bywa kłopotliwe. Bank ma obowiązek wydać zaświadczenie o historii kredytu również po zamknięciu zobowiązania, jednak łatwiej zachować dokumenty od razu niż występować o nie po kilku latach.
Sprawy frankowe prowadzimy dla klientów z całego regionu, w tym unieważnienie kredytu CHF w Gliwicach. Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem frankowym lub sprzedałeś ją w przeszłości, skontaktuj się z kancelarią i umów bezpłatną analizę dokumentów.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy prawnej. W celu uzyskania profesjonalnej pomocy prawnej prosimy o kontakt z kancelarią.
